Vues sur la propriété du voisin : ce que dit le code sur les servitudes de vue.

Par : K. Villadiego | temps estimé de lecture :  4 min


 
La législation française est très complète et si ce n’est pas dit dans un code, il sera bien écrit dans un autre. Ainsi, si votre propriété est soudainement envahie par le regard de vos voisins sans votre consentement, c’est dans le code civil qu’il faudra chercher les éléments pour défendre votre intimité.

Plusieurs notions et concepts entrent en jeu au moment de régler ou éviter des conflits de voisinage : servitude de vue, vue droite, vue oblique, jours, entre autres. Nous allons vous en parler dans cet article.
 

Qu’est qu’une servitude ?

Comme on le soupçonne, le mot servitude implique le fait de rendre un service ; plus spécifiquement, un service foncier. En termes de droit civil cela signifie une obligation imposée sur un immeuble pour l’usage d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. Le premier immeuble sera appelé le fond dormant pendant que le deuxième sera nommé le fond dominant.
On distingue trois types de servitudes :

 
  1. Par la situation naturelle des lieux : c’est le cas des eaux pluviales qui découlent naturellement depuis un terrain situé plus élevé (fond dominant) vers un autre situé en contrebas (fond servant). Cette situation n’est pas voulue par les propriétaires, mais par la situation naturelle des lieux.
  2. Obligations imposées par la loi : pour raison d’utilité publique, communale ou des particulièrs. Une servitude de marchepied, par exemple, impose aux propriétaires riverains d'un cours d'eau ou d'un lac domanial une distance de 3,25 mètres dans laquelle ils ne peuvent pas planter d'arbres ni se clore par haies ou autrement.  
  3. Par le fait de l'homme : ce sont les servitudes établies par conventions entre les propriétaires. Celles-ci sont d’ordre divers et sont établies volontairement sur les biens par les propriétaires. Une servitude est acquise au bout d’une trentaine d’années s’il n’y a pas de contestation ou par acte notarié. Une servitude de vue peut être établie de cette manière.
 
Vues sur la propriété du voisin
Parlons d’abord des jours et des vues :


Jours

Ce sont des ouvertures qui laissent passer uniquement la lumière. Elles se composent d’un châssis fixe à verre dormant avec un maillage en fer de 10 cm de séparation. On ne peut pas voir à travers les jours.

Vues
Il s’agit de tout type d’ouverture dans la façade d’un bâtiment ayant pour but d’éclairer et d’aérer, mais qui permet aussi de regarder une propriété voisine de façon directe ou indirecte. Fenêtres, baies vitrées, balcons, terrasses font partie des vues. On différencie :
 
  • Vue droite : c’est une ouverture qui permet de regarder directement sur la propriété du voisin sans avoir à tourner ou pencher la tête.
  • Vue oblique : permet le regard vers une propriété voisine en tournant la tête, donc de manière indirecte.

Le code civil spécifie que personne ne peut pratiquer des ouvertures donnant vers les propriétaires voisins sans respecter certaines conditions. Voyons, ce qu’il faut retenir :
 
  1. Vous pouvez ouvrir une vue droite sur la propriété de votre voisin à condition de respecter une distance minimale de 1.90 m calculée à partir de l’angle extérieur de l’ouverture jusqu’à la limite séparative des propriétés.
  2. Les vues obliques ou par côté sont tolérées s’il existe une distance minimale de 0.60 m entre l’angle de l’ouverture et la limite de propriétés.
  3. Les jours sont permis sans condition de distance s’ils sont placés à 2.60 m en RDC ou 1.90 m à l’étage.
  4. Vous pouvez ouvrir une vue sans respecter les distances minimales si la vue donne vers :
    • Le ciel
    • Une voie publique
    • Une servitude de passage
    • Un mur aveugle
    • Un toit fermé
  5. Vous pouvez avoir le consentement de votre voisin pour ouvrir une vue sur un mur mitoyen. Cet accord établira alors une servitude de vue.
 
Servitude de vue
C’est tout à fait possible de contourner les obligations légales de distances minimales avec un accord entre les propriétaires. Cette négociation permettra à un des voisins d’ouvrir des vues à des distances inférieures à celles indiquées sur le code civil.
Il est convenable de traduire l’accord par acte notarié pour publication au service de la publicité foncière pour qu'elle s'applique aux futurs acquéreurs.
Une servitude de vue peut être acquise par prescription. Passé trente (30) ans personne ne pourra contester la vue créée par cette ouverture ni exiger la condamnation de l’ouverture.
 
Les documents d’urbanisme peuvent établir des règles différentes, renseignez-vous avec un certificat d’urbanisme si vous avez des doutes. Dans tous les cas, le meilleur moyen de se protéger des litiges indésirables est de demander une autorisation d’urbanisme.
 
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